投资一家120房间的中端酒店,成本大概是多少?收益怎么样?
投资一家120间房的中端酒店,成本、收益我为你作以下细算,授人予鱼不如授人予渔,结果供参考,请注意测算过程:
一、投资成本前提:120房间,中端酒店,二线城市,在不考虑房租因素的情况下,投资成本主要有以下:
1、装修成本,120间房的中端酒店,从房间面积可以推断出该酒店客房区域含公摊约5000平米。另外,这类酒店,120房想要经营做得好,必须得配制200人左右的会议室和附属公区设施,以及100人规模以内的会议室2个,较为合理。这类楼宇一般是城市写字楼改建,所以会议室太大不现实,多数会有结构柱无法处理。会议部分共计约800平米。另外,设同层面积的茶楼、早餐厅、酒店大堂各一层,全酒店面积约3200平米+客房5000平米,8200平米左右。
· 客房装修:客房按7万元/间测算含公摊面积和安装工程(空调和消防等),需840万元。
· 公区装修含安装工程:每平米按3000元测算,960万元。
· 经营物资等***购:500万元。
预计所需投资预算2300万元。该投资可设计、装饰出一个较为有品质的四星标准酒店。其市场竞争力和产品都能适应二线城市的需要。
二、回收期。
二线城市,按照市场行情,这类酒店房间均价可作到350元左右,全年理论70%左右的出租率为中等水平。收益测算:350元*70%*365天*120间房=1073万元。按客房综合净利润50%,每年出500万元利润。其它公区,按其属性全年收益200万元,出50%净利润,酒店全年可理论实现600万元营利。预计回收期4.5年,符合该类型酒店的回收规律。
三、其它因素
针对120间客房的总投入有一个基本规则,年收入≈总投入,才可能3~4年收回投资。
如如盟大品牌,各项费用极高,回收期更长,不妨走区域品牌走主题特色路线(参考精品方向)
120间体量较大,最好不要一个风格一个档次,可分为6O+6O、40+8O两个体量运管(行家都知道为什么)
房租成本不可超过收入的3O%(最好在25%内),GOP率确保60%及以上,最大人工成本严控15%,过夜单价一般在3OO左右,Rp达到220~250,间年效益9~10w,3年半可回本,如是12年租期,投入1O00万可获利20O0万左右。
目前国内知名度比较好的几个中端品牌,华住旗下有几个不错:全季,桔子精选,桔子水晶,漫心。 锦江集团旗下:维也纳,凯里亚德,丽枫,喆啡,锦江都城 东呈集团旗下:宜尚,怡程,宜尚plus。 还有一个亚朵,但是这个品牌虽然很火,我不建议投资,大部分亚朵投资都是亏损状态,投资额度高于其他同类型品牌
中端品牌酒店回本期一般3-4比较合理。根据我在中端品牌的经验,华住旗下桔子,全季,丽枫,亚朵我有过运营经验。东呈集团的开发经验。给您一点个人建议
酒店投资第一条,位置位置是最重要的因素,好的位置有房价优势,有客源保证,出租率不会波动大
第二租金,尽量谈一手物业,***单位物业,他们位置好,而且租金基本只有市场的2/3甚至更便宜。
第三酒店周边客源定位,来筛选品牌,每个品牌的定位和客源层次是不一样的
第四投资预算,简单测算,中端品牌投资额度基本是10-14万之间,***设你100间房,投资预算:加盟费3000*100+设计费30万+押金10万+培训费等差不多5万+装修费10万*100间=1075万
第五管理费基本都是按运营总额的5%收取。无论是否盈利。 再就是日常运营成本(人工,能耗,杂费,布草,易耗品)不含房租,一间房大概一天成本120-140元之间,亚朵是200元以上。
你就很容易推算出回本周期,还有每个品牌在每个地方的影响力不同,尽量选品牌在当地知名度高的品牌,如果所在城市流动人口多,那选华住旗下品牌,他的会员系统是做的最好的
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