摘要：
22万一套的酒店公寓，8年回本，说有独立产权，请问，值得投资么？22万一套的酒店公寓，8年回本，说有独立产权，请问，值得投资么？投资酒店式公寓需要谨慎，理由如下：1.回报率。22万... 22万一套的酒店公寓，8年回本，说有独立产权，请问，值得投资么？
1.回报率。22万的公寓，承诺8年回本，有独立产权。年租金2.75万元，年投资回报率高达12.5%。这样的回报率令人感觉恐怖，目前保本类的理财投资只有4%-5%左右的收益率；信托行业2018年的平均回报率在7.8%；全球最高的租售比是在美国达拉斯7.235%，而中国北上广深的平均租售比只有2%不到，请问12.5%的回报率是正常的吗？
2.变现能力。酒店式公寓的变下能力几乎为0，一般买入后，只能持有到最后，遇到急需用钱的时候，其实也挺麻烦的。
3.生活成本。酒店式公寓一般是商水商电、中央空调的耗电特别巨大、没有学区、不能落户，这就造成了酒店式公寓的生活成本极高。笔者的朋友就有购买过酒店式公寓的，夏天开20天的空调，800多的电费真的是令人乍舌。
4.租期不可持续。不要听开发商的忽悠，什么返租，这些基本都是骗人的。真的有那么好的收益，开发商为什么要卖给你？自己拿去做抵押，利率比12.5%低多了，中间的利差为什么要给你赚？他自己赚不是更好吗？
综上所述，这个酒店式公寓的投资项目，在笔者这里是行不通的，身边也有好多人购买酒店式公寓，最后实际的年化回报率在6%都不到，上百万的酒店式公寓，还是国内前5的的房地产开发商的作品，一样是经营不善，不了了之。
22万一套的酒店公寓，8年回本，每年收入2.75万元，换算成年租金回报率就是12.5%，值得投资吗？如果能够实现的话当然值得投资，因为投资回报率远远跑赢银行理财、跑赢通胀，但是这样的“好事”很大可能就是个挖好的坑。
目前正规的理财，超过6%的收益都会有损失部分或全部本金的风险，一间总价20来万的酒店公寓，竟然承诺12.5%的回报率，题主觉得有可能吗？这样高的回报率存在极大风险，如果是以托管返租的形式“实现”，则印证了我的推测。
何为托管返租？就是一些实力不济的开发商为吸引购房者投资，打着很响亮的招牌，比如与某个知名的世界级五星酒店合作，每年返租多少多少，甚至开出8%～15%不等的返租率加速资金回笼，而一旦购房者入套，接下来就是由购房者与运营公司签订合同，甚至有的开发商还会提供第三方担保。
实际情况是，要么房子在建设的过程中，因为受到市场行情波动影响，导致酒店价格下降，无法兑现承诺的收益率，开发商和运营公司又承担不起相应的损失，工程不得不烂尾；要么在投入运营的过程中，同样因为市场波动导致酒店经营亏损无法兑现承诺。
遇到此类情况，当购房者去找开发商清算的时候，要么开发商以破产为要挟破罐子破摔，要么运营公司宣布破产或早已易主，投资者的权益最终无法得到保障。
至于有没有独立产权根本无关紧要，托管返租式酒店本身就是实行统一经营，统一管理，一旦因亏损导致破产，即便购房者拥有独立产权，也会孤掌难鸣，无法恢复运营，租不出去也卖不掉。
这个问题本身很好回答：***如你说的都能实现，22万买下来，8年回本，自身有独立产权，这当然值得投资啊。即使按照复利再投资的模式，也相当于年收益9%，相当于银行理财收益率的两倍，完全跑赢通胀了。
问题是，我们投资者必须考虑投资的风险。主要体现在以下几个方面：
第一，能不能坚持8年。
这是最直接的一个问题，能坚持的话，起码本回来了，而且，很有可能继续下去。这个租金如果是实实在在的商家在出，8年过去足以说明这里有人气了。如果是开发商或运营商在支付，能坚持到8年，实际上也肯定是市场租金已经达到了水准，甚至高于你们之间约定的回报水平。
常见的风险是坚持不了8年，往往是第二年第三年就出问题了。近年来商业地产销售惨淡，大量开发商为了吸引人购买，设计了若干年返租的条款。这很可能只是一个幌子，一旦经营不善，拍拍***就走人了。
第二，独立性强不强。
酒店公寓，我理解是做了酒店的公寓，它的用途是受限的。换句话说，就算你有独立的房产证，在运营时还是要服从整体的。
如果这个独立产权并不存在，那就更加麻烦了，这种公寓一般不推荐购买。
第三，税费问题。
酒店式公寓，绝大部分地区作为非住宅来对待，因此跟住房不同，税费方面没有优惠，负担较重。尤其是在下一次转让的环节差异很大，你一定要有心理准备。
举个例子，同样以100万购买一套住房和酒店式公寓，5年后以201万出售：住房只需要卖方缴纳约1个点个人所得税、买方缴纳最高4个点契税即可，税收不超过10万。酒店式公寓则需要缴纳10.6万的增值税及附加，40万土地增值税，约20万个税，最少4万契税，印花税金额小不计，税收至少74万。
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